^Наверх

бесплатные юридические консультации

ЗАПИСЬ НА БЕСПЛАТНУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ ПРОИЗВОДИТСЯ ПО ТЕЛ:

8-800-222-15-36 (Звонок БЕСПЛАТНЫЙ)  ЗВОНИТЕ!!!

foto1 foto2 foto3 foto4 foto5

Юридическая компания "Доброе дело"

НАШ АДРЕС : г. Новокузнецк, ул. Орджоникидзе,35, ЦУМ, 12 этаж, оф. №1201/1, №1205/1 и №1207

|Прием ведется только по записи|
Рыболовные катушки http://nachodki.ru/shop/okhota-turizm-rybalka/katushki.html на сайте nachodki.ru

Памятка для покупателей недвижимости

На что следует обращать внимание при заключении сделки купли–продажи жилого помещения?

1. Убедиться в подлинности документов, которые подтверждают личность продавца. Для этого необходимо попросить документ, подтверждающий личность – паспорт гражданина РФ. В случаях, когда интересы продавца представляет кто-либо по доверенности, которая в обязательном порядке должна быть заверенной у нотариуса (за исключением случаев, предусмотренных законодательством), проверить документы обладателя доверенности и саму доверенность. Необходимо обращать внимание на срок действия доверенности и объём предоставленных полномочий. В доверенности должно быть указано, что этот человек имеет право заключать конкретную сделку с конкретным объектом недвижимости.

2. Необходимо установить, что продаваемая недвижимость принадлежит именно тому человеку, который называет себя продавцом. В данном случае необходимо проверить правоустанавливающий документ (это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации и др.), свидетельство о государственной регистрации права (при его наличии). Необходимо обращать внимание на подлинность документов. Ни в коем случае не доверять незаверенным в установленном порядке копиям.

3. Необходимо произвести запрос в регистрирующий орган с целью получения выписки из Единого государственного реестра прав, в которой будут отражены точные данные о том, кому и на каком праве принадлежит жилая недвижимость и зарегистрированы ли обременения.

4. Если сособственниками жилого помещения являются лица, которые находятся под попечительством или опекой, или несовершеннолетние, оставшиеся без родительской опеки, то в данном случае на руках у продавца жилого помещения должно быть согласие, выданное органом опеки и попечительства. В данном случае также необходимо обратить особое внимание на подлинность согласия.

5. Следует обращать внимание и на семейное положение продавца. В соответствии с пунктом 3 статьи 35 Семейного кодекса Российской федерации один из супругов не имеет права проводить сделку с недвижимостью без письменного согласия второго. Согласие супруга на продажу жилья должно быть нотариально заверено.

6. Также необходимо знать, что преимущественное право приобретения отчуждаемой доли имеют участники общей долевой собственности. Третье лицо может купить жилую площадь, если остальные участники после их извещения о продаже, не совершат покупку в течение месяца или полностью от неё откажутся.

Как обезопасить себя при покупке жилого помещения?

Приобретение жилого помещения, как правило, не рядовое событие в жизни человека. Поэтому стоит задумываться, как обезопасить себя при его покупке? Безусловно, универсального рецепта на все случаи жизни не предусмотришь, но необходимо придерживаться определенных правил, которые, в первую очередь, закреплены в нормативно-правовых актах. Покупателю не требуется принятия особых мер, однако надлежит проявить осмотрительность, чтобы стать добросовестным приобретателем, поскольку именно добросовестный приобретатель в силу Гражданского кодекса Российской Федерации вправе воспользоваться защитой от иска собственника имущества. А также может иметь право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации. Безусловно, не может быть признан добросовестным приобретателем тот, кто знал либо мог узнать о препятствиях к отчуждению недвижимого имущества и, тем не менее, приобрел его. Каждый должен понимать, что распорядиться правом на какой-либо объект, в том числе и на жилое помещение, может только собственник, что зафиксировано в Гражданском кодексе Российской Федерации: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Только собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам. Поэтому в первую очередь необходимо выяснить, кто является собственником жилого помещения.

Гражданский кодекс Российской Федерации устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав. Обратившись в регистрирующий орган по месту нахождения недвижимого имущества, можно получить сведения об описании объекта недвижимости, зарегистрированных правах на него, сведения о правообладателе, зарегистрированных ограничениях (обременениях) прав, о правопритязаниях и правах требования, заявленных в судебном порядке. Для получения указанной информации достаточно подать заявление, внести в установленном порядке плату и предъявить документ, удостоверяющий личность (юридическое лицо представляет документы, подтверждающие регистрацию юридического лица и полномочия его представителя).

В случае если права на недвижимое имущество возникли у продавца жилого помещения до 1999 г., они признаются юридически действительными, государственная регистрация таких прав проводилась по желанию их обладателей. Сведения о таких правах можно получить в Государственном предприятии Кемеровской области «Центр технической инвентаризации».

После выяснения, кто является собственником жилого помещения, необходимо помнить, что собственник не всегда лично может осуществить свое право на продажу, вследствие разного рода обстоятельств, в том числе непосредственно установленных в законе. Так, законными представителями несовершеннолетнего собственника являются родители, усыновители и опекуны, представителями лиц, признанных судом недееспособными, – опекуны. Полномочия законных представителей удостоверяются свидетельствами о рождении или усыновлении либо удостоверениями, выданными органами опеки и попечительства.

При покупке жилого помещения у лица, за которого действует законный представитель, необходимо знать, что в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации опекуны, в том числе и родители, усыновители, вправе продать недвижимое имущество подопечного только с согласия органа опеки и попечительства. При этом согласие органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества может быть дано под условием, при исполнении которого только и может быть произведена продажа жилого помещения.

Например: продажа комнаты в квартире, принадлежащей несовершеннолетнему, может быть разрешена при условии одновременной покупки на имя несовершеннолетнего определенной квартиры. При этом до момента регистрации права собственности на указанную квартиру на имя несовершеннолетнего, переход прав к новому собственнику на комнату, принадлежащую несовершеннолетнему, осуществлен не будет.

Продажа жилого помещения может быть осуществлена представителем собственника по доверенности – письменному уполномочию, выданному собственником недвижимого имущества. Доверенность на государственную регистрацию (в том числе и на регистрацию сделки) должна быть удостоверена нотариально.

Поэтому при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества с представителем собственника необходимо убедиться, что указанный представитель действует на основании нотариально удостоверенной доверенности или доверенности, приравненной к ней, при этом стоит обратить внимание на следующие моменты:

-фамилию, имя, отчество, дату рождения, место жительства собственника и его представителя;

-полномочия представителя на продажу жилого помещения, на представительство в органах государственной регистрации;

-срок действия доверенности, при этом необходимо знать, что срок действия доверенности не может превышать 3 года, а в случае если в доверенности срок ее действия не указан, она сохраняет силу в течение одного года со дня ее совершения;

-на возможные условия, при соблюдении которых представитель вправе совершить продажу помещения.

Поскольку в соответствии с Гражданским кодексом действие доверенности может быть прекращено вследствие отмены доверенности лицом, выдавшим ее (при этом лицо, выдавшее доверенность, может отменить доверенность во всякое время); смерти гражданина, выдавшего доверенность; признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, рекомендуется заключить договор купли-продажи именно с собственником недвижимого имущества, с ним же произвести расчет по договору, а также взять у него расписку в получении денежных средств за жилое помещение.

Договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Не считается заключенным договор купли-продажи недвижимости, если в нем отсутствует хотя бы одно из следующих условий:

-данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору,

-условие о цене,

-перечень лиц, проживающих в продаваемом жилом помещении, сохраняющих право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование.

Последнее условие остается актуальным, несмотря на то, что в настоящее время переход права собственности на жилое помещение к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.

Однако жилое помещение может быть обременено правами на пользование им не только членов семьи, но и иных лиц:

-нанимателей и постоянно проживающих с ними граждан;

-получателей ренты на условиях пожизненного содержания с иждивением;

-отказополучателей, проживающих в жилом помещении в силу завещательного отказа.

Кроме того, для защиты прав и законных интересов граждан, находящихся под опекой или попечительством либо оставшихся без родительского попечения, Гражданским кодексом Российской Федерации установлено правило, согласно которому любое отчуждение жилого помещения, в котором проживают названные лица - члены семьи собственника, допускается только с согласия органа опеки и попечительства.

В случае если подобных лиц нет, то договор должен содержать положение о том, что лица, сохраняющие право пользования им после перехода права собственности к покупателю, отсутствуют. Подняв вопрос о праве пользования жилым помещением членами семьи собственника, необходимо затронуть вопрос о праве на жилое помещение супруга собственника.

В соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Это положение относится и к приобретенному за счет общих доходов супругов недвижимому имуществу, независимо от того, на имя кого из супругов оно приобретено либо на имя кого или кем из супругов внесены денежные средства, иное может быть установлено только брачным договором.

Таким образом, лицо, приобретающее жилое помещение у лица, состоящего в браке, обязано в соответствии с Семейным кодексом потребовать нотариально удостоверенное согласие супруга продавца на отчуждение недвижимого имущества. В противном случае, супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки не было получено, вправе в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки, требовать в судебном порядке признания таковой недействительной. Кроме того, в случае отсутствия согласия супруга, в государственной регистрации сделки и перехода права собственности может быть отказано.

Указанного согласия не требуется, если недвижимое имущество было приобретено продавцом до вступления в брак, либо поступило по безвозмездным сделкам (например: по договору дарения, в порядке приватизации), перешло в порядке наследования, либо в соответствии с брачным договором недвижимое имущество является собственностью только одного из супругов.

На практике встречаются случаи, когда под разными предлогами недобросовестные риэлторы или сами продавцы предлагают при покупке недвижимого имущества вместо договора купли-продажи подписать договор дарения либо указать в договоре купли-продажи цену, отличающуюся от той, за которую приобретается жилое помещение. Соглашаясь на данный шаг, необходимо знать, что покупателя в данном случае нельзя будет признать добросовестным приобретателем жилья. Заключая договор дарения вместо договора купли-продажи, совершается притворная сделка, которая в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации является ничтожной, а значит недействительной с момента ее совершения.

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор продажи жилого помещения и переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежат государственной регистрации. При этом договор купли-продажи считается заключенным с момента государственной регистрации, несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Кроме того, право собственности на жилое помещение возникает у покупателя также с момента государственной регистрации. Таким образом, государственная регистрация является завершающим этапом приобретения прав на недвижимое имущество.

Если договор купли-продажи жилого помещения совершен в надлежащей форме, но продавец уклоняется от государственной регистрации, необходимо обратиться в суд, который при рассмотрении обстоятельств дела может вынести решение о регистрации сделки, при этом уклоняющаяся от регистрации сторона сделки должна возместить убытки, вызванные задержкой регистрации. Однако, проявление надлежащей осмотрительность при покупке жилья – залог «легкой» сделки.

ЗАПИСЬ НА БЕСПЛАТНУЮ ЮРИДИЧЕСКУЮ КОНСУЛЬТАЦИЮ В НОВОКУЗНЕЦКЕ

На все ваши вопросы ответят компетентные юристы, специализирующиеся на различных областях права.
Наши консультанты Вам перезвонят в ближайшее время.
Пожалуйста, заполните все обязательные поля.
 
В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 27 июля 2006 г. N 152 "О персональных данных" - мы гарантируем полную анонимность всех консультаций.

Запись на БЕСПЛАТНУЮ юридическую консультацию по телефону : 8-800-222-15-36 (Звонок БЕСПЛАТНЫЙ) или через онлайн запись